不動産登記制度の意義

未登記建物

今回は相続手続きの過程で度々問題となる、法務局に登記記録が無い建物「未登記建物」についてお話をさせて頂きます。

不動産登記制度の意義

まずは不動産の登記制度についてその重要性を改めてお話しします。
土地や建物などの不動産は、その価値の高さから国民にとって最も大切な財産の一つであり、その不動産に関する権利の保護が重要なことは言うまでもありません。
そこで国は「法務局」という国家機関に「登記」という不動産に関する記録を備え付け、所有者その他の重要な情報を広く国民に公開することによって、不動産の安全かつ円滑な取引に寄与しています。

表題部に関する登記

不動産の登記記録は表題部と権利部に分けられ、表題部は土地や建物そのものの物理的現況（用途・構造・面積等）を正確に公示する役割を持ち、正に「不動産のプロフィール」と呼べる部分です。
あなたが生涯を共にするかもしれない大事なパートナー（不動産）を選ぶ時に、相手のプロフィールが正確にわからなければ不安ですよね。
そこで国は「表題部に関する登記」には申請義務を設けました。
例えば建物を新築した場合には、新築後１カ月以内に「建物表題登記」＝「建物の登記記録を新たに作成する登記」を申請する義務が生じます。
これは新たに生まれてきた命、大切なお子様の出生届を出す事と同じで、建物を建築した所有者が法務局に自ら申請を行う（または土地家屋調査士に業務を委任する）必要があるのです。

相続手続きで判明する未登記建物問題

建物を新築した際に「住宅ローンを組まずに自己資金で建物を新築した」「両親からの援助を受けて金融機関で借り入れをせずに建物を新築した」といった場合に多く見られますが、建物表題登記の申請を失念したまま長い年月が流れ、所有者が死亡して相続手続きを行う時に初めて建物の登記記録が無い事に気付くというケースがあります。
基礎となる建物の登記記録が無ければ相続手続きや売却等の処分が出来ません。
よって建物表題登記を一から申請しなければいけませんが、新築時点に遡って様々な書類を収集しなければならず、多大な時間と費用が掛かってしまうケースもありますので注意が必要です。

建物表題登記の申請を行うために必要となる書類例

①建物の確認済証や建築図面
建物を新築する際には設計や建築計画が建築基準法等の関係法令に適合しているか審査を受ける必要があり、審査に合格すると「確認済証」という証書が交付されます。
②工事完了引渡証明書
建物を施工したハウスメーカーや工務店が「建築代金を受領して建物を依頼主に引き渡した」旨を証明するために発行する書類です。証明書にはハウスメーカーや工務店の会社実印（法務局登録印）の押印を受ける必要があり、会社の印鑑証明書と併せて発行を受けます。
③固定資産税の課税証明書及び納税証明書
建物を建築すると各自治体から固定資産税が課税され、対象建物の所有者や課税額等が明記されている証明書の発行を受ける事が出来ます。また納税済年度については併せて納税証明書の発行を受ける事が出来ます。
④建物の原始取得者（建築代金を支払い建物を新築した者）が死亡している場合は相続を証明する書類
被相続人及び相続人の戸籍謄本や住所証明書のほか、遺産分割協議が行われた場合には法定相続人全員で作成する遺産分割協議書が必要となります。

※相続手続きの段階で申請を行う場合には、建物の新築から長い年月が経過しているため①・②の書類が既に存しない事も多く、書類の不足を補うために土地家屋調査士が作成する上申書が必要となるケースも多く見られます。

あなたの大切な財産のチェックをお忘れなく

大切な人がお亡くなりになってしばらくは肉体的にも精神的にも疲弊し、想像している以上にやらなければいけない事が多く出てきます。
だからこそ、ご家族で財産の管理について日頃からよく話し合い、何かあった時に困らないように準備をしておく必要があります。
今回お話をしました「未登記建物」に関しては、
・ご自宅以外に所有している建物は無いか（ご実家や別荘等）
・所有している建物はきちんと登記されているか（法務局に建物の登記記録があるか）
・新築後に増築や改築等を行っていないか（増築や改築の工事による変更が登記記録に反映されているか）
上記を参考に財産管理の一つとしてこの機会にご確認頂くことをお薦めします。

グランサクシードグループでは、司法書士・行政書士・土地家屋調査士が密に連携を取りワンストップで業務を行っており、お客様が抱える様々なご事案に対応することが可能です。
相続や不動産に関するお困り事がございましたらお気軽にご相談下さい。

グランサクシードグループ
土地家屋調査士　竹内篤史