相続案件の難しさについての回想
今まで数多くの相続の場面に立ち会ってきました。今日はその中でも難しかったお話をさせていただきます。とあるご夫婦(お子様はおられない)の双方の、任意後見と身元引受を受任していた時の話です。ご主人は足が少し弱っておられました […]
相続登記とは不動産の所有者が亡くなったときに、相続人に名義を変更する手続きのことです。
一般的には「名義変更」とも言われ、土地や建物などの不動産の所有者（名義人）が亡くなった場合に、
不動産の名義を亡くなった方から相続人へ名義変更します
これまでは、相続登記の申請や期限が定められていなかったため、数代前の名義のまま放置されている不動産も珍しくなく、一般的に放置されるケースが多くありました。
しかし、被相続人が亡くなってから時間が経過するにつれ権利関係が複雑化するため、相続登記の放置リスクが生じてしまいます。
今回は相続登記をしない事で起こる問題やデメリット、申請方法などについて紹介します。
近年、相続登記の放置は「所有者不明土地問題」としても社会問題になっています。
令和2年度の国土交通省による調査では、全国における所有者不明土地の割合は実に24%にも上る事が分かりました。
（うち63%は相続登記の未完、33%は住所変更登記の未完））
（参考：https://www.moj.go.jp/content/001372210.pdf）
※2024年4月1日からは登記申請が義務化され、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。また、2024年4月1日以前に相続した不動産も、2027年3月31日までに登記申請が必要になります。義務化後は相続発生から3年以内に登記をしていないと10万円以下の過料が発生します。
所有者不明土地問題は、今後高齢化により益々深刻化する恐れがあり、喫緊の課題とされています。
ご自身の相続の権利を大切にするためにも、相続登記や遺産分割についてしっかりと考える必要があります。
被相続人が亡くなってから、時間が経過すればするほど申請が難しくなる場合があります。
また、相続人の特定や話し合いに想像以上の時間を要することにもなります。
次のようなリスクに備え、早めに相続登記しておくことが、親族間での無用なトラブルを防ぎ、資産を守ることに繋がります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、相続人を特定する必要があります。
しかし、古い戸籍は役所で廃棄される可能性があるため、必要書類が揃わないばかりか相続人を特定できないリスクが生じます。
被相続人の死亡後、相続人が亡くなった場合、相続人の範囲が広がり、相続の話し合いが家族間だけでは済まなくなります。遺産分割協議の話がさらに難航する恐れがあります。
相続登記を長い間放置している間に相続人が高齢となり、認知症などで判断能力がなくなった場合、遺産分割協議ができなくなる可能性があります。
不動産売買や、不動産を担保にして金融機関から融資を受ける際には、相続人に名義を変更しておかなければなりません。名義変更は時間がかかるため、不動産の売買期限に間に合わなかったり、金融機関の融資を受けられないリスクがあります。
相続登記は以下の様な手続きの流れとなります。
被相続人が亡くなり遺言書が見つかった場合は、
開封する前に家庭裁判所で「検認」の手続きを済ませます。
遺言書がある場合は、その内容に従い登記を行います。
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などを取得し、全相続人を調査・特定します。
固定資産税・都市計画税の納税通知書や、土地・建物の権利証、登記簿謄本、固定資産の評価証明書、名寄せ台帳などで相続財産を調査します。
複数の法定相続人が存在し、法定相続分と異なる持ち分にする場合は遺産分割協議を行い、協議書を作成する必要があります。
全ての必要書類を整えて、相続登記を申請します。
相続手続きが複雑化してしまう場合や、専門知識が必要な場合は、
司法書士等の専門家に相談される事をお勧めします。
相続登記を長期間放置していると、戸籍謄本などが取得できず代わりの書類を用意しなければなりません。
手続きは煩雑になるので専門家に依頼した方がよいでしょう。
相続人の数が多い場合は手続きが煩雑になるため、戸籍謄本集めから対応してもらうとよいでしょう。
複数の不動産を相続する場合は、それぞれの登記事項証明書や固定資産評価証明書が必要になります。
書類集めや申請手続きには手間と時間がかかるため、司法書士等の専門家に依頼した方がよいでしょう。
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。遠方の場合は郵送やオンライン申請も可能ですが、
書類に不備があったときは何度も送り直さなければならず、時間や労力がかかります。
次のようなケースでは、裁判所の手続きが必要になるなど、専門的な知識がないと対応が困難です。
行方不明者の所在が分からない場合は、家庭裁判所に申し立てて不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。相続人が長期間（原則7年間）にわたって行方不明の場合は失踪宣告を申し立て、法律上、死亡扱いにする方法もあります。
相続人の中に未成年者がいる場合は、親権者が代理人になって手続きを進めます。たとえば、夫が亡くなり妻と子が共同相続人になるケースでは、利益相反関係になり代理人になれないことがあります。家庭裁判所に申し立て、未成年者の特別代理人を選任してもらう必要があります。
認知症の人は遺産協議に参加できないため、家庭裁判所に後見人を選任してもらう必要があります。
家庭裁判所に後見開始の申し立てをする際にも、多数の書類を用意しなければならないため専門家に依頼した方がよいでしょう。
遺言書がない場合は、前妻（夫）の間に生まれた子どもも相続人になり、遺産分割協議に参加しなければなりません。子どもの所在が分からない場合は連絡先を調べる必要があります。
相続登記にかかる主な費用には、次の3つがあります。
相続登記にかかる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
（固定資産税評価額1,000万円の場合は4万円）
手続きの範囲や不動産の数などによって変わりますが、通常では6～15万円程度が相場です。
不動産の詳細を確認するための登記事項証明書や、登記申請に使う戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得費用がかかります。
相続登記は2024年4月に義務化されます。事前に書類を揃えたり、遺産分割協議が必要になるなど時間や手間がかかりますので早めに手続きをしておきましょう。特に長期間、放置していたケースなどでは専門家に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。
みらいリレーションには相続登記に精通する専門家が在籍しており、相続に関するお悩みに、幅広く対応しております。
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